| 征收你的房屋 須知這些新規(guī)——《山西省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》熱點(diǎn)解讀 |
| 2015-10-20 09:02:47 來源：山西日報(bào)
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| 2015/10/20 15:04:26 |
【編者按】
城中村改造、新城鎮(zhèn)開發(fā)、征收、補(bǔ)償……老百姓街頭巷尾關(guān)心的這些話題，儼然已成為我省近兩年城市建設(shè)的主題詞。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，國有土地上房屋征收總量不斷加大，因房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會矛盾，已成為影響我省城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會和諧穩(wěn)定的重要問題。日前，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過了《山西省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，將于明年1月1日實(shí)施。條例有什么新亮點(diǎn)？對房屋所有人有什么利益關(guān)切？記者采訪了山西貝爾律師事務(wù)所主任劉鍵，請他對條例進(jìn)行解讀。
A“拆遷”變“征收”政府幕后轉(zhuǎn)臺前
條例的出臺實(shí)施，意味著貫徹實(shí)施了11年的《山西省城市房屋拆遷條例》同時(shí)廢止。2003年以來，舊條例為我省城市建設(shè)的發(fā)展和居民居住質(zhì)量的提升發(fā)揮了應(yīng)有的作用，但隨著社會的不斷發(fā)展，暴露出不少問題，特別是2011年，國務(wù)院頒布實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，修改完善我省的條例箭在弦上。
剛出臺的條例最大的亮點(diǎn)，莫過于“拆遷”二字徹底消失，取而代之的是“征收”。
“將‘拆遷’改為‘征收’，這不僅僅是一個(gè)名詞的改變，更是重大制度的改變?！疬w’反映的是拆遷人與被拆遷人之間的法律關(guān)系，而‘征收’則是政府與房屋所有人之間的法律關(guān)系。”劉鍵強(qiáng)調(diào)。
過去的“拆遷人”，可以是行政機(jī)關(guān)，也可以是法院，是有選擇性的。而房地產(chǎn)開發(fā)商向地方政府申請批準(zhǔn)行政拆遷后，有時(shí)會發(fā)生“暴力強(qiáng)拆”。同時(shí)為了追求利潤，開發(fā)商會盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，甚至與個(gè)別房屋所有人私下交易，并且將拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里。
新條例下，房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w調(diào)整為市、縣級人民政府，由政府確定的房屋征收部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。同時(shí)，也規(guī)定房屋征收部門可以依法委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。但是，房屋征收部門不能當(dāng)“甩手掌柜”，要對房屋征收實(shí)施單位進(jìn)行監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
“這就表明政府直接向民眾承擔(dān)責(zé)任，意味著今后行政強(qiáng)拆將退出舞臺?！眲㈡I表示，舊條例的法律關(guān)系中，沒有政府的角色，政府只是負(fù)責(zé)對拆遷事務(wù)的監(jiān)督與管理。但是，事實(shí)上，除了進(jìn)行公共設(shè)施等建設(shè)外，其余征收回的土地使用權(quán)，政府多是出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，收取土地出讓金。新條例很好地反映了客觀事實(shí)，將政府從協(xié)調(diào)者變?yōu)楫?dāng)事人，這是對被征收人的重大保護(hù)。
B“先補(bǔ)償，后搬遷”，公平性大力彰顯
征收涉及到被征收人的直接利益，補(bǔ)償又是征收的關(guān)鍵，二者都是容易引起矛盾和摩擦的激發(fā)點(diǎn)，新條例另一大亮點(diǎn)就是體現(xiàn)了征收與補(bǔ)償?shù)墓叫浴?/span>
在保護(hù)被征收者利益上，新條例規(guī)定，國有土地上房屋征收時(shí)，必須遵循“維護(hù)公共利益”的原則。
然而征收過程中，難度最大的是如何確定房屋征收的性質(zhì)，即到底是不是為了公共利益。對于公共利益與商業(yè)利益的區(qū)別，劉律師的解釋是，公共利益主要指人民群眾的需要，而商業(yè)利益主要是追求利潤。秉持公共利益的主體是政府，而經(jīng)營者為的是追求利潤，二者的目的是根本不同的。政府有責(zé)任就征收項(xiàng)目的公共利益和商業(yè)利益作出明確判斷。
在房屋補(bǔ)償上，新條例也逐條明晰保障公平，亮點(diǎn)不少。
條例在房屋征收后百姓安置問題上，規(guī)定被征收人在搬離前可明確知曉產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、戶型和面積，政府還要明確周轉(zhuǎn)用房和被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)結(jié)算方式，臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、停產(chǎn)停業(yè)損失等。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，還可依法向上一級人民政府申請行政復(fù)議，或者依法向人民法院提起行政訴訟。
特別是“先補(bǔ)償，后搬遷”第一次寫進(jìn)條例予以明確，劉律師認(rèn)為這是新條例的一大創(chuàng)新之處：“過去拆遷都是先騰空再簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，今后，被征收人先簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議再搬遷，能夠最大程度地避免房屋被拆卻拿不到補(bǔ)償款甚至‘拆了舊房沒新房’的局面。”同時(shí)，新條例還人性化地提出了補(bǔ)償方式多樣選擇，尊重被征收人的選擇，規(guī)定補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
此外，新條例對國務(wù)院相關(guān)條例中“三項(xiàng)授權(quán)”和“五項(xiàng)制度”進(jìn)行了細(xì)化，如規(guī)定了房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)確定、住房保障優(yōu)先等內(nèi)容，彰顯著公平。
以市場價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，那么對市場價(jià)格的認(rèn)定就成為關(guān)鍵。新條例對此做出規(guī)定：“被征收房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依法評估確定?！眲⒙蓭熣J(rèn)為，此舉確立了市場定價(jià)原則，根據(jù)立法精神，對于被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照同區(qū)位房屋的價(jià)格，以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜，體現(xiàn)了對被征收人的公平補(bǔ)償原則。
對于住房保障優(yōu)先，新條例規(guī)定：被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)優(yōu)先給予住房保障。對被征收人提供保障性住房，按照實(shí)際搬遷的先后順序確定。并進(jìn)一步明確“對符合住房保障條件且僅有一處住宅的被征收人，被征收房屋建筑面積小于四十五平方米的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)為其提供建筑面積不小于四十五平方米的成套住宅作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，在四十五平方米以內(nèi)的部分不結(jié)算差價(jià)，超過四十五平方米的部分，采取階梯式價(jià)格或者按照房地產(chǎn)市場價(jià)格結(jié)算?！?/span>
C城中村改造不一定適用或可為“釘子戶”問題提供解決方案
條例出臺之初，有些人認(rèn)為此舉是為城中村改造量身定做。其實(shí)不然，劉鍵表示，城中村改造是否適用新條例，要視具體的土地性質(zhì)而定。新條例只適用于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償，對集體土地上房屋征收拆遷沒有規(guī)定。
也就是說，具體到城中村改造，如果這些土地已經(jīng)通過征收等方式轉(zhuǎn)化為國有土地，那么城改可依據(jù)新條例對此國有土地上房屋及其附屬物進(jìn)行處理，劉律師特別強(qiáng)調(diào)：“房屋被征收的同時(shí)，國有土地使用權(quán)也隨之被收回。”如果這些土地仍屬農(nóng)民集體所有，包括宅基地、自留地、自留山，涉及土地本身的處理問題，就不能依照新條例實(shí)施了。
在城改中，“釘子戶”是最大的難題之一，各級政府為此傷透腦筋。不可否認(rèn)，“釘子戶”當(dāng)中的一部分或許憑借自己有一定的社會關(guān)系，蠻不講理，把政府征收視為撈一把的機(jī)會。然而，也有相當(dāng)一部分“釘子戶”確實(shí)是因?yàn)檎魇张c補(bǔ)償?shù)牟还綄?dǎo)致的，這些被征收人往往是社會的弱勢群體，收入較低，對今后的生活顧慮太多，缺乏信心。
新條例的出臺實(shí)施，或者可以為“釘子戶”問題提供一個(gè)解決方案。劉律師認(rèn)為，以前由于信息不公開，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致了許多不公平的事情，也使得很多被征收人懷有怨氣。新條例強(qiáng)調(diào)的就是公平性，政府征收與補(bǔ)償要公平，被征收人之間也要公平，被征收人拿到補(bǔ)償款要公平，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換也要公平，真正做到了公平公正，就可以減少甚至杜絕“釘子戶”問題的出現(xiàn)。
D各主體責(zé)任明確野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)
新條例來了，暴力強(qiáng)拆會遠(yuǎn)去嗎？
記者看到，新條例第四十三條規(guī)定：采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
“無視人民群眾利益的暴力強(qiáng)拆，是對法律的漠視。新條例中對于法律責(zé)任的明確，對于責(zé)任人的嚴(yán)肅問責(zé)，可以有效地杜絕暴力強(qiáng)拆?！眲⒙蓭熯M(jìn)一步指出，新條例對房屋所有權(quán)人及社會閑雜人員采取暴力、威脅等方法進(jìn)行阻撓征收工作也做出相應(yīng)的規(guī)定，同時(shí)，還明確了政府機(jī)關(guān)工作人員濫用職權(quán)以及房地產(chǎn)評估人員違法違規(guī)行為所承擔(dān)的法律責(zé)任，這些都是非常必要的。
記者 劉 宇 實(shí)習(xí)生 楊文俊
